نحوه انتقال سند ملکی در ترکیه

1_انجام امور مرسوم قبل از انتقال سند ملکی
2_امور مربوط به روز انتقال سند

خرید ملک در استانبول

1_انجام امور مرسوم قبل از انتقال سند ملکی
_ملاقات خریدار و فروشنده
_ایجاد قولنامه خرید ملک مورد نظر
_آشنایی با وظایف مشاور املاک برای انتقال سند
_مدارک مورد نیاز برای روز سند
_مدیریت برنامه مالی برای روز انتقال سند
_اطلاع از روز انتقال سند

 

 

1_ملاقات خریدار و فروشنده
با توجه به توضیحاتی که در موارد گذشته برای انتخاب خانه و فایل مورد نظر در ترکیه داده ایم و نحوه بررسی و استعلام خانه به روش های گوناگون که به آنها اشاره نمودیم حال نوبت آن است که به صورت جدی وارد فاز خرید ملک موردنظر به شیوه های مرسوم و قانونی شویم که به تفکیک و به صورت کامل به آن ها خواهیم پرداخت.
بعد از مورد پسند شدن آپارتمان یا فایل موردنظر از طرف مشاور املاک از شما و فروشنده دعوت خواهد شد که در مجموعه آن املاک جلسه ای پیرامون قیمت نهایی و نحوه انتقال سند و پرداخت وجه موردنظر انجام دهید که طی این جلسه شما با فروشنده خانه دیدار خواهید نمود و در این جلسه موضوعاتی همچون روز انتقال سند، قیمت نهایی مورد فروش، نحوه انتقال وجه به حساب فروشنده صحبت خواهد شد که همگی آنها طی قراردادی با عنوان sozleşme یا همان قولنامه معتبر خواهد شد.انتقال سند ملکی ترکیه

 

خرید ملک در استانبول

 

 

2_ ایجاد قولنامه خرید ملک موردنظر
همان طور که در بخش قبل به آن اشاره نمودیم بعد از دیدار خریدار و فروشنده و توافقاتی که پیرامون نقل و انتقال سند و همچنین موارد تفاهم شده انجام میگردد به طور مرسوم این موارد طی قراردادی رسمی که قولنامه گفته می شود به صورت کتبی و قانونی در دفتر املاک ذکر خواهد شد.
در این قولنامه یا به زبان ترکی sozleşme موارد مهمی ذکر خواهد شد که به آنها اشاره خواهیم نمود.

در ابتدا این قرارداد اطلاعات خریدار و فروشنده به همراه شماره ملی یا همان کیملیک یا برای اتباع خارجی شماره پاسپورت ذکر گردیده و آدرس از محل اسکان فعلی آنها درج خواهد شد. در کنار این موارد آدرس ملکی که مورد فروش قرار خواهد گرفت نیز در سربرگ این قولنامه به عنوان املاک موردنظر فروش جای خواهد گرفت. در مرحله بعدی املاک با درج کد وشناسه و نام املاک مورد تنظیم قرار خواهد گرفت و به جزئیات توافق شده به صورت بند به بند اشاره خواهد شد. از مهمترین نکات در قولنامه که در بند اول آن معمولا درج می شود مبلغ توافق شده برای خرید ملک درج می شود که باید هم به عدد و هم به صورت حروفی درج گردد. در مورد مهم بعدی که حتما باید به آن اشاره نمود مبلغ بیعانه است که به زبان ترکی KAPORA گفته می شود در قرار داد از طرف خریدار به فروشنده در زمان انعقاد سند درج خواهد گردید.

از دیگر موارد قابل اشاره در قولنامه که مشاورین املاک به طور قطع به آن اشاره خواهند کرد، کمیسیون پرداختی به املاک است که از هر دو طرف 2٪ به علاوه 18٪ مالیات بر اساس تعرفه قانونی دولت در سال 2021 اخذ خواهد شد که در بندی به آن اشاره خواهند نمود و در روز پایانی بعد از انتقال سند به مشاور املاک پرداخت خواهد شد.انتقال سند ملکی ترکیه
از دیگر مواردی که در قولنامه به آن ذکر خواهد شد اگر هر کدام از طرفین مورد معامله اقدام به انصراف از معامله نمایند موظف به پرداخت 4٪ کمیسیون به همراه مالیات به مجموعه تنظیم کننده قرارداد املاک می شوند که به صورت رسمی از طرف قانون مورد پیگرد قرار خواهند گرفت. لذا اگر از انجام معامله ای مطمئن نمی باشید و یا زمان بیشتری برای انتخاب خانه موردنظر خود احتیاج دارید از امضا قولنامه پرهیز و وارد معامله جدی نشوید چون برای شما تبعات درپی خواهد داشت.

یکی دیگر از مهمترین موارد قابل اشاره در قولنامه که برای ایرانیان بسیار اهمیت دارد تعیین تاریخ برای انتقال سند در روزی مشخص یا تا روزی مشخص است که در قولنامه بدون شک به آن اشاره خواهد شد و بعد از این توافق برای آن تاریخ موظف به حضور در اداره تاپو برای انتقال سند و انتقال وجه به حساب فروشنده خواهید بود. بدهی است که در صورت عدم حضور در تاریخ مقرر نیز ملزم به پرداخت ضرر و زیان به طرفین خواهید بود. با توجه به شرایط سخت انتقال پول از ایران به ترکیه در بحث زمان و تاریخ انتقال سند به شدت دقت فرمایید که متضرر نشوید.انتقال سند ملکی ترکیه

چند نکته مهم در ارتباط با قولنامه ملک
1_هنگام تنظیم قرارداد و قبل از امضا به طور کامل قرارداد را مورد بررسی قرار دهید اگر به زبان ترکی تسلط کافی ندارید از مترجم بی طرف و قسم خورده کمک بگیرید و تا از تمام مفاد قرار داد مطلع نشده اید از امضا آن پرهیز نمایید.
2_طبق تعرفه های موجود و عرف بازار بیشتر از ده تا پانزده درصد بیعانه پرداخت ننمایید و برای پرداخت بیعانه علاوه بر درج در قولنامه رسیدی از املاک مورد نظر خود درخواست نمایید.انتقال سند ملکی ترکیه
3_به تاریخ انتقال سند بسیار توجه نمایید و قبل از امضا آنرا کنترل نموده و اگر احتیاج به زمان بیشتری برای انتقال دارید از فروشنده درخواست نمایید.

خرید ملک در استانبول

3_آشنایی با وظایف مشاور املاک برای انتقال سند
به طور قطع اگر مجموعه ای که شما برای خرید خانه مورد نظرتان انتخاب نموده اید اصول حرفه ای را آموزش دیده باشند امور انتقال سند شما در مسیری درست و با آرامش به اتمام خواهند رسانید.
در این بخش قصد داریم تا شما را با وظایفی که مجموعه املاک برای انتقال سند ملزم به انجام آن می باشد را به صورت کامل مورد بحث قرار داده تا سطح آگاهی شما در این حوزه نیز افزایش یابد.
بعد از این که مجموعه املاک مورد نظر شما جلسه ای مرتبط با دو طرف خریدار و فروشنده در محل رسمی خود منعقد نمود و با تفاهم های صورت گرفته قولنامه مورد نظر را تهیه و تنظیم نمود ، حال نوبت انجام وظایفی است که قانون بر عهده مجموعه ی املاک گذاشته و باید به نحو احسن آن را به انجام رساند

بعد از ثبت قولنامه که در آن تاریخ انتقال سند مورد توافق قرار گرفته است مجموعه املاک باید از اداره تاپو که زیر نظر فرمانداری منطقه مشغول به فعالیت می باشد وقت ملاقات برای انتقال سند درخواست نموده و امور دیگری را تا تاریخ راندو به انجام رساند.انتقال سند ملکی ترکیه
بعد از دریافت وقت ملاقات از فرمانداری برای انتقال سند ، مجموعه املاک برای اتباع خارجی موظف به دریافت گواهی تایید اصالت ملک یا همان گزارش EXPER است که بدون آن برای خارجیان سند انتقال پیدا نمی کند و از جمله مدارک می باشد که حضور آن در روز تاپو الزامی می باشد.
در بحث این گزارش باید به این نکته توجه داشت که هزینه این گواهی که معمولا رقمی در حدود 1500 تا 2500 لیر می باشد را خریدار باید پرداخت می نماید.انتقال سند ملکی ترکیه
بعد از تهیه گزارش EXPER که حدود سه تا پنج روز به طول می انجامد مشاور املاک باید مدارک شخصی طرفین از جمله پاسپورت ، ترجمه کارت ملی، ترجمه شناسنامه نوتر شده و مدارک شخصی خریدار را جمع آوری نموده و برای انتقال سند حاضر شود.

خرید ملک در استانبول

4_مدارک مورد نیاز برای روز سند
جهت انتقال سند در روز تعیین شده ، احتیاج به مدارکی خواهید داشت که در صورت نقص آنها کار شما از طرف اداره تاپو انجام داده نخواهد شد و موکول به زمان دیگری با وقت ملاقات جدید خواهد بود.
در این بخش به مدارکی که حتما باید در زمان حضور در اداره تاپو همراهتان باشد اشاره خواهیم نمود.
1_عکس پرسنلی فروشنده و خریدار
2_بیمه نامه مسکن در برابر زلزله (DASK)
3_مجوز پایان کار شهرداری
4_گواهی ارزش واقعی ملک از شهرداری
5_در صورت عدم تسلط به زبان ترکی مترجم مورد تایید دادگستری
6_استعلام تسویه بدهی های مالیاتی
7-کدمالیاتی متقاضی
8-اصل پاسپورت و ترجمه پاسپورت و کارت ملی نوتر شده

 

 

گزارش اکسپرتیز ملک در ترکیه چیست؟
بر اساس مصوبه قانونی دولت برای خریداران خارجی که قصد خرید ملک در ترکیه را دارند نیاز به گزارش کلی از ملک مورد نظر خریداری شده می باشد که به آن اکسپرتیز راپور گفته می شود. در این گزارش که اطلاعات کلی ملک مورد نظر درج شده است اطلاعات مهمی چون وضعیت ملک، اسکان و تمام اطلاعات مربوط به خرید ملک قید شده است.
در این گزارش که توسط بخش خصوصی مورد تایید دولت صادر می شود، تمام مشخصات ملک را ثبت و قیمت منطقه ای ملک به همراه متراژ دقیق ثبت و به دولت ارائه میگردد.
در کشور ترکیه به علت پرداخت بالای مالیات، بسیاری از خریداران ارزش واقعی ملک را به دولت گزارش نمی دهند ، برای مثال اگر خانه ای چهار صد هزار لیر ارزش داشته باشد گزارش اکسپرتیز آن را سیصد هزار لیر ثبت می نمایند.

این به دلیل فرار مالیاتی صاحبان ملک می باشد که رقم کمتری را به عنوان مالیات پرداخت نمایند.
گزارش اکسپرتیز راپور برای آن دسته از کسانی که با خرید ملک در ترکیه به دنبال اخذ پاسپورت و شهروندی این کشور می باشند مهم و حیاتی است زیرا دولت قیمت درج در این گواهی را برای اخذ پاسپورت مورد توجه قرار می دهد که رقم آن باید بالاتر از 250,000 دلار درج شده باشد.
اما اگر به دنبال دریافت شهروندی و پاسپورت ترکیه نمی باشید و ملکی که مورد خرید قرار می دهید ارزش کمتر از 250,000 دلار است گزارش ملک اهمیت ویژه ای ندارد چون برای دریافت کارت اقامت ترکیه ملاک ارزش ملک نیست.

5_مدیریت برنامه مالی برای روز انتقال سند
از مهمترین عواملی که باید قبل از روز انتقال سند به آن توجه ای ویژه داشته باشید مدیریت برنامه مالی خود برای پرداخت مبلغ مورد نیاز به صاحبخانه در روز انتقال سند است که در نوع خود مهم تلقی می شود. همان طور که در بخش های قبلی به این موضوع اشاره نمودیم حمل و انتقال پول از ایران به ترکیه معمولا دشواری های خاص خود را دارد و در صورت برنامه زمان بندی به صورت دقیق دچار اشکالاتی خواهد شد که از قبل باید به آن توجه ویژه ای شود.
بر اساس مشاهدات عینی ما در طول سالیان متمادی مشاهده شده است که افراد بسیاری نتوانسته اند در تاریخ راندو و برای ثبت و انتقال سند وجه موردنظر خود را به ترکیه انتقال داده و ثبت سند موردنظر را انجام دهند و این امر باعث شده تا در بسیاری از موارد مشمول پرداخت ضرر و زیان و ابطال معامله از سوی طرف فروشنده شوند لذا برنامه زمان بندی برای انتقال پول به ترکیه برای انتقال سند از قبل امری است اجتناب ناپذیر.

6_اطلاع از روز انتقال سند
با توجه به این موضوع که اکثر مخاطبان ما را ایرانیانی تشکیل می دهند که خود را برای خرید خانه در شهر استانبول حاضر مینمایند نکاتی که مطرح مینماییم بر اساس تجربیاتی که از قبل بدست آورده ایم بسیار مهم و قابل اشاره می باشد که رعایت آنها باعث می شود تا ضرر و زیان شامل خریدار خانه نشود.
توجه به روز انتقال سند امری است مهم زیرا در صورت عدم حضور شما در روز مقرر موجب ابطال راندو و از فرمانداری شده و به صورت اتوماتیک معامله شما با خریدار ابطال گردیده و شما ملزم به پرداخت ضرر و زیان به طرفین قرارداد خواهید . در بسیاری از موارد ایرانیان تاریخ حضور را با تاریخ ثبتی اشتباه فرض کرده و موجب از دست دادن زمان برای خود می شوند.

 

 

 

 

خرید ملک در استانبول

2_امور مربوط به روز انتقال سند

1_پرداخت هزینه انتقال سند
2_حضور در اداره تاپو منطقه موردنظر
3_نقل و انتقال مبلغ معامله
4_اخذ امضا از طریفین مورد معامله
5_تحویل خانه خریداری شده به خریدار جدید

 

1_پرداخته هزینه انتقال سند
در این بخش به صورت اختصاصی به هزینه هایی که برای خرید خانه و پرداخت به دولت و اداره تاپو انجام می شود می پردازیم و در قسمت های بعدی به کل هزینه هایی که یک خرید خانه برای شما در پی خواهد داشت نیز اشاره خواهیم نمود.
درباره هزینه انتقال سند در ترکیه باید به این نکته اشاره نمود که از ابتدای سال 2020 در معاملات مربوط به خرید و فروش از کل هزینه مربوطه به سند 4٪ از قیمت فروش اعلام گردیده شد و در سند برای کلیه املاک فروخته شده لحاظ میگردد.
این هزینه کلی مربوط به ثبت و انتقال سند رسمی خانه در پروژه های نوساز از طرفین معامله به صورت مساوی و نصف یعنی 2٪ از سوی اداره کل ثبت زمین و کاداسترو که نقل و انتقال را انجام می دهد اخذ خواهد شد.
نکته مهمی که در پرداخت خرج سند باید به آن اشاره نمود که همواره مورد سوال نیز بوده است در بحث خرید خانه های دست دوم تمام هزینه با توجه به عرف ترکیه توسط خریدار پرداخت میگردد.
از دیگر موارد پرداختی هزینه در روز انتقال سند باید به دو مبلغ سرمایه در گردش (DONER SERMAYE BEDELI) و فروش به غیر ترک (YABANCI YASAK) جمعا به مبلغ حدود 1100 لیر توسط دولت از شخص متقاضی دریافت خواهد شد که باید به آن توجه نمود.

سایت خرید خانه در ترکیه

2_حضور در اداره تاپو موردنظر
با توجه به اخذ وقت ملاقات از فرمانداری و اداره تاپو منطقه مورد نظر توسط مشاور املاک طرفین مورد معامله به همراه مدارکی که در پارت قبل به آن اشاره نمودیم خود را برای حضور در فرمانداری منطقه آماده مینمایید و بعد از پرداخت تاپو خرجی یا همان هزینه خرج سند با وقت ملاقات وارد فرمانداری و اداره تاپو شده و امور اخذ امضا و انتقال سند را انجام می دهید.
نکته ای که می توانید از قبل به آن توجه نمایید آدرس ادارات تاپو در مناطق مختلف در وب سایت های رسمی شهرداری ها و فرمانداری های هر منطقه درج شده است که به راحتی می توانید آدرس مکان موردنظر خود برای انتقال سند را جویا و بر اساس آن و در ساعت مقرر مراجعه فرمایید.

بر اساس ازدحامی که در اکثر مواقع در ادارات تاپو در هر منطقه شگل میگیرد کارکنان اداره مربوطه شما را براساس وقت ملاقات و به ترتیب پذیرش خواهند نمود ، پیشنهاد می شود قدری از زمان مقرر زودتر در محل فرمانداری مورد نظر حضور بهم برسانید.
نکته قابل توجه در روز انتقال سند در حضور طرفین مورد معامله در اداره تاپو می باشد که در صورت عدم حضور هر یک از طرفین یا وکلای آن ها به هر دلیلی ثبت و انتقال سند موردنظر انجام نخواهد شد.

 

3_انتقال مبلغ مورد معامله
از مهمترین اموری که در روز تاپو یا انتقال سند همواره مورد بحث قرار میگیرد نحوه انتقال مبلغ معامله به طرف مقابل است که برای خارجیان بسیار حساس و مهم تلقی می شود سعی بر آن داریم تا در این بخش اطلاعاتی کلی از نحوه انتقال پول در روز تاپو به طرف مقابل را برای شما ترسیم نماییم
معمولا در مبالغ کمتری از یک میلیون لیر یا پانصد هزار لیر خارجیان مبلغ موردنظر خود را به صورت نقدی و حضوری در زمان حضور در اداره تاپو به صاحبخانه پرداخت مینمایند و در یک زمان امور اخذ امضا نیز انجام می شود.
در بسیاری از مناطق استانبول شرکت های بخش خصوصی امور مربوط به ثبت و انتقال سند را انجام می دهند که درون خود اتاقی به نام شمارش پول دارند که امور شمارش و انتقال بین طرفین را درون خود انجام داده و سپس به فرمانداری مورد نظر برای دریافت امضا مراجعه می نمایند.
اما در مبالغی بالاتر مخصوصا در بحث ارقام بالای 250,000 دلار و اخذ شهروندی کشور ترکیه ، می بایست مبالغ خود را حتما به صورت بانکی انتقال داده و فیش های واریزی خود را برای گردش کار دریافت پاسپورت به ادارات مربوطه ارائه دهید.
در بسیاری از پروژه های مسکونی که خارجیان از آن ها خرید انجام می دهند انتقال وجه موردنظر معمولا به حساب رسمی فروشنده و صاحب خاک آن مجموعه است که جای نگرانی وجود ندارد ، زیرا شما از قبل توافق نامه یا قولنامه ای مبنی بر خرید ملک از مجموعه مورد نظر خود دریافت نموده اید.
در بسیاری از موارد فروشندگان خانه ها در رزیدانس های سطح بالا بانک های معتبر ترکیه می باشند که دارای هلدینگ های ساختمانی هستند که شما باید پول را به حساب آنها واریز نمایید که در این موارد نیز جایی برای نگرانی وجود نخواهد داشت.
به طور کلی و براساس قانون بانکی موجود در کشور ترکیه هر نقل و انتقال از هر حساب بانکی که انجام می شود مبدا و مقصد آن باید به طور مشخص قید شود لذا در بحث انتقال پول خانه برای خرید به حساب فروشنده شما شماره قرارداد و اطلاعات خانه ای را که قصد خرید آن را دارید قید می نمایید که خود به عنوان سندی رسمی در اختیار شما خواهد بود.

4_اخذ امضا از طرفین مود معامله
بعد از انجام تشریفات بحث شده در موارد قبلی طرفین برای اخذ امضا و انتقال سند در اداره تاپو فرمانداری مورد نظر که خانه در آن منطقه قرار گرفته آماده می شوند.
نکته بسیار مهمی که در این بخش باید به آن اشاره نمود این مطلب است که شما اگر به زبان ترکی استانبولی تسلط کافی و کامل ندارید و یا صرفا به صورت مهاوره ای مشغول صحبت هستید و از لغات و یا کلمات ترکی به خوبی اطلاعی ندارید به طور حتم باید از طرف دادگستری ترکیه برای شما مترجم مسلط به زبان ترکی استانبولی برای ترجمه سند حاضر شود که در بسیاری از مواقع به صلاح مششتری می باشد لذا پیشنهاد می شود که از مترجم رسمی بی طرف برای ترجمه سند خود هنگام انتقال و قبل از اخذ امضا استفاده نموده و با خیال آسوده اقدام به ثبت سند و امضا درون فرمانداری نمایید‌.
بعد از دعوت دو طرف خریدار و فروشنده توسط مامور شاغل اداره ثبت اسناد و یا تاپو طرفین وارد محل اخذ امضا شده و طرف خارجی با مترجم خود حضور می یابد بعد از انجام امور ترجمه و تایید دو طرف ،مامور اداره مورد نظر اقدام به اخذ و ثبت امضای طرفین خریدار و فروشنده می نماید و امور ثبت سند در این لحظه به پایان رسیده و انتقال صورت می پذیرد.
با توجه به سیستم آنلاین ثبت سند در کشور ترکیه سند انتقال یافته با نام خریدار جدید و همرا با عکس وی در مدت زمان کوتاهی بالغ بر سی دقیقه ثبت و به وی یا نماینده قانونی و یا وکیل او تسلیم خواهد شد از این لحظه خانه خریداری شده با نام و مشخصات وی در سیستم ثبت شده است.

 

5_تحویل خانه خریداری شده به خریدار جدید
بعد از پایان یافتن امور اداری در اداره تاپو و ثبت سند جدید خریدار با عکس و مشخصات وی انجام امور در اداره تاپو به اتمام رسیده و طرفین باید آپارتمان فروخته شده را به خریدار جدید تسلیم نمایند.
در این مرحله خریدار جدید به همراه مشاور املاک به خانه مراجعه و اگر بنر تبلیغاتی برای فروش خانه موردنظر از قبل نصب شده باشد، جمع آوری و خانه را به صورت صحیح و سالم به خریدار جدید تحویل داده خواهد شد.
بعد از مراحل تحویل خریدار جدید باید به شهرداری منطقه موردنظر خود مراجعه کرده و به همراه سند ملکی خود بیان نامه دریافت نماید و اعلام گردد که از این لحظه مالک جدید این واحد در آن منطقه او می باشد.
برای مراجعه به شهرداری و دریافت بیان نامه الزامی به حضور در روز تحویل آپارتمان نمی باشد و طی روز های بعدی نیز این کار می تواند مورد انجام قرارگیرد.

 

خرید ملک در استانبول